Combien rapporte vraiment un studio en location à Douala en 2026

La question revient à chaque fois qu'un propriétaire envisage de mettre un bien en location : combien ça rapporte, réellement. Les réponses tournent en général autour d'un rendement brut, calculé en divisant le loyer annuel par le prix d'achat. Ce chiffre est flatteur et il est faux.

Voici le calcul complet, à partir des loyers réellement constatés à Douala, avec la fiscalité 2026 qui a changé cette année.

Ce qu'un studio se loue réellement à Douala

Point de départ : les loyers constatés, pas les loyers espérés. Sur les annonces de location publiées par les bailleurs sur Geloka, le loyer médian d'un studio à Douala s'établit à 90 000 francs CFA par mois en août 2026, dans une fourchette de 50 000 à 350 000 francs, sur huit annonces analysées.

À titre de comparaison, la médiane d'un appartement à Douala ressort à 300 000 francs sur vingt huit annonces, et celle d'un studio à Yaoundé à 67 500 francs sur douze annonces. Le détail par ville et par type de bien est publié dans notre baromètre des loyers, mis à jour à partir des annonces actives.

Retenez la médiane plutôt que la moyenne. Un seul meublé de standing à 350 000 francs suffit à tirer une moyenne vers le haut et à vous faire bâtir un plan de financement sur un loyer que votre quartier ne pratique pas.

Du loyer affiché au loyer encaissé

Entre le loyer inscrit sur l'annonce et l'argent qui arrive sur votre compte, trois postes s'intercalent, et aucun n'est optionnel.

La vacance locative. Entre deux locataires, le logement ne rapporte rien, mais les charges continuent. Un mois de vide par an est une hypothèse prudente et réaliste sur un studio, qui tourne plus vite qu'un appartement familial. Sur douze mois de loyer, cela représente déjà huit pour cent de perte.

Les impayés. Même avec un dossier solide, une partie du loyer se perd chaque année : départs précipités, mois grignotés sur la caution, arrangements de fin de bail. Cinq pour cent de l'encaissé est une hypothèse basse. Récupérer ces sommes suppose une mise en demeure, une assignation par huissier et une décision de justice, une chaîne qui coûte souvent plus cher que le montant en jeu. Un bail écrit et des reçus numérotés sont votre meilleure protection en amont.

L'entretien. Peinture entre deux locataires, robinetterie, serrures, installation électrique : compter cinq pour cent du loyer brut est un minimum sur un bien qui vieillit. Les grosses réparations, toiture et structure, sont à votre charge et ne sont pas dans ce chiffre.

Ce que prend le fisc en 2026

Deux prélèvements concernent le bailleur, et tous les deux ont changé cette année.

Le précompte sur loyers passe de 15 à 10 pour cent. La loi de finances 2026 a modifié l'article 87 du Code général des impôts pour aligner ce taux sur le taux libératoire prévu à l'article 89. Attention au mécanisme : ce précompte est retenu à la source par le locataire lorsque celui ci est une entreprise, qui le reverse à la Direction générale des impôts au plus tard le 15 du mois suivant. Ce n'est pas une charge supplémentaire, c'est une avance sur l'impôt que vous devez de toute façon. Si votre locataire est un particulier, il n'y a pas de retenue et vous déclarez directement.

La taxe foncière devient progressive. L'article C53 du Code général des impôts, réformé par la loi de finances 2026, applique désormais trois taux selon la valeur du patrimoine : 0,1 pour cent en dessous de 500 millions de francs, 0,2 pour cent entre 500 millions et un milliard, 0,3 pour cent au delà. La base est la valeur vénale des terrains et constructions déclarée au 1er janvier, le taux s'applique à l'intégralité de la valeur et non par tranche, et il faut ajouter 10 pour cent de centimes additionnels communaux. Déclaration et paiement au plus tard le 30 juin.

Pour un bailleur particulier détenant un ou deux biens, on reste largement dans la première tranche : 0,1 pour cent majoré des centimes, soit 0,11 pour cent de la valeur déclarée.

Le calcul complet

Reprenons le studio médian de Douala à 90 000 francs par mois, avec une valeur déclarée de 20 millions de francs.

Poste	Calcul	Montant annuel
Loyer brut	90 000 × 12	1 080 000
Vacance locative	1 mois	- 90 000
Impayés	5 % de l'encaissé	- 49 500
Entretien	5 % du loyer brut	- 54 000
Impôt foncier	10 % de l'encaissé	- 94 050
Taxe foncière	20 M × 0,1 % × 1,10	- 22 000
Revenu net		770 450

Il reste 71 pour cent du loyer affiché. C'est le premier chiffre à retenir, parce qu'il est stable : quel que soit le loyer, comptez que trois francs sur dix ne vous parviendront jamais.

Le rendement dépend ensuite de ce que le bien vous a coûté. Nous publions les loyers, pas les prix d'acquisition, donc remplacez la colonne de gauche par votre chiffre réel.

Coût d'acquisition	Rendement brut	Rendement net
8 000 000	13,5 %	9,6 %
12 000 000	9,0 %	6,4 %
18 000 000	6,0 %	4,3 %
25 000 000	4,3 %	3,1 %

L'écart entre les deux colonnes est ce que les vendeurs de projets locatifs ne mettent jamais dans leur présentation. Un rendement annoncé à neuf pour cent en vaut six et demi.

Ce qui fait vraiment varier le rendement

• Le prix d'acquisition, avant tout. Le loyer d'un studio varie peu à l'intérieur d'un même quartier. Le prix d'achat, lui, varie du simple au triple. C'est là que se joue votre rendement, pas dans les 5 000 francs de loyer que vous arracherez au locataire.
• La vitesse de relocation. Passer d'un mois de vacance à deux fait perdre huit pour cent de revenu annuel. Des photos correctes, un loyer aligné sur le quartier et une annonce visible valent mieux qu'une hausse de loyer.
• Le choix du locataire. Un dossier vérifié et un bail écrit coûtent une heure. Un impayé de six mois coûte un semestre de revenu, et la procédure ne vous le rendra pas.
• Le petit entretien fait à temps. Une infiltration traitée à 30 000 francs devient une réfection à 400 000 si vous attendez deux saisons de pluie.
• Le nombre de mois d'avance demandés. Exiger douze mois d'avance réduit brutalement votre bassin de candidats et allonge la vacance. Le calcul est rarement gagnant, comme nous le détaillons dans notre article sur la caution et l'avance.

Ce qu'il faut retenir

• Le loyer médian d'un studio à Douala est de 90 000 francs par mois en août 2026, sur les annonces publiées par les bailleurs sur Geloka.
• Entre vacance, impayés et entretien, il reste environ 71 pour cent du loyer affiché avant même de parler de rentabilité.
• Le précompte sur loyers est passé de 15 à 10 pour cent avec la loi de finances 2026. Ce n'est pas une charge en plus, c'est une avance sur l'impôt dû.
• La taxe foncière est devenue progressive : 0,1 pour cent en dessous de 500 millions de patrimoine, plus 10 pour cent de centimes additionnels, à payer avant le 30 juin.
• Un rendement brut de 9 pour cent correspond à un rendement net d'environ 6,4 pour cent. Raisonnez toujours en net.

Les montants fiscaux évoluent chaque année avec la loi de finances : faites confirmer les vôtres à votre centre des impôts avant de bâtir un plan de financement.

Si vous avez un bien à louer, Geloka le met en face de locataires qui cherchent déjà dans votre quartier, avec le loyer, les conditions d'entrée et un contact direct, sans intermédiaire.