Contrat de bail au Cameroun : modèle, mentions obligatoires et enregistrement

Au Cameroun, la plupart des locations commencent par une poignée de main et un reçu manuscrit. Cela tient tant que tout va bien. Le jour où le bailleur augmente le loyer sans prévenir, où le locataire disparaît avec trois mois d'impayés, ou où la caution ne revient jamais, il ne reste plus rien à montrer. Le contrat de bail est le seul document qui transforme un accord verbal en preuve.

Voici les huit mentions que votre bail doit contenir, un modèle complet que vous pouvez recopier tel quel, les clauses qui doivent vous faire hésiter avant de signer, et la procédure d'enregistrement que presque personne ne suit.

Un bail verbal est valable, mais il ne prouve rien

Le droit camerounais n'impose pas l'écrit pour une location d'habitation. Les articles 1713 à 1762 du Code civil, qui régissent le louage de choses, reconnaissent le bail verbal au même titre que le bail écrit. Un locataire installé depuis trois ans sans le moindre papier est donc bien titulaire d'un bail valable.

Le problème n'est pas la validité, c'est la preuve. Devant le tribunal, celui qui réclame doit établir ce qu'il avance. Sans écrit, le montant du loyer, la date d'entrée, le nombre de mois de caution versés et l'état du logement à l'arrivée se réduisent à la parole de l'un contre celle de l'autre. Dans ce face à face, celui qui détient des documents gagne, et ce n'est presque jamais le locataire.

Pour un local professionnel ou commercial, la logique change complètement. L'Acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général encadre le bail à usage professionnel dans ses articles 101 à 134, avec des règles propres sur la durée, le renouvellement et l'indemnité d'éviction. Si vous louez un local pour une activité, ne recopiez pas un modèle d'habitation.

Les huit mentions que votre bail doit contenir

Un bail d'habitation utile tient en deux pages. Ce qui compte n'est pas la longueur, c'est qu'aucun point essentiel ne manque. Voici la liste de contrôle avant de signer.

Mention	Ce qu'il faut écrire	Pourquoi c'est important
Identité des parties	Noms complets, numéros de CNI, adresses et téléphones du bailleur et du locataire	Sans numéro de CNI, vous ne savez pas qui poursuivre si les choses tournent mal
Désignation du logement	Ville, quartier, repère précis, nature du bien, nombre de pièces, étage, numéro de porte	Évite les contestations sur ce qui est loué, notamment la cour, le garage ou la dépendance
Loyer et échéance	Montant en chiffres et en lettres, jour de paiement, mode de paiement	Un montant écrit en lettres ne se retouche pas au stylo après signature
Caution et avance	Deux lignes distinctes, montant de chacune, nombre de mois correspondant	La confusion entre les deux est la première source de litige au moment du départ
Durée et reconduction	Date de début, durée en mois, mention de la tacite reconduction ou non	Détermine si votre bail se renouvelle tout seul ou s'éteint à l'échéance
Restitution de la caution	Délai en jours à compter de l'état des lieux de sortie	Sans délai écrit, la restitution traîne sans limite et sans recours simple
Charges et réparations	Qui paie l'eau, l'électricité, l'entretien courant, les grosses réparations	Sépare l'entretien courant, à la charge du locataire, des grosses réparations, à la charge du bailleur
Préavis	Nombre de mois pour chaque partie et forme de la notification	Un congé donné verbalement se conteste, un congé écrit remis contre décharge non

Une neuvième pièce ne figure pas dans le contrat mais compte autant que lui : l'état des lieux d'entrée. Faites le tour du logement avec le bailleur, notez chaque fissure, chaque robinet qui fuit, chaque interrupteur cassé, prenez des photos datées, et faites signer la feuille par les deux parties. C'est ce document, et lui seul, qui vous évitera de payer à la sortie des dégradations que vous n'avez pas causées.

Modèle de contrat de bail d'habitation

Recopiez la structure ci-dessous et remplacez les mentions entre crochets. Elle couvre les huit points du tableau et se rédige en une demi-heure.

En-tête et parties

CONTRAT DE BAIL À USAGE D'HABITATION. Entre les soussignés : Monsieur ou Madame [nom et prénoms], titulaire de la carte nationale d'identité numéro [numéro] délivrée le [date], domicilié à [adresse], téléphone [numéro], ci-après désigné le bailleur, d'une part. Et Monsieur ou Madame [nom et prénoms], titulaire de la carte nationale d'identité numéro [numéro] délivrée le [date], domicilié à [adresse], téléphone [numéro], ci-après désigné le locataire, d'autre part.

Article 1 : objet du bail

Le bailleur donne à bail au locataire, qui accepte, un [studio, appartement de deux chambres, chambre moderne] situé à [ville], quartier [quartier], repère [repère précis], porte numéro [numéro], comprenant [liste des pièces], ainsi que [cour, garage, dépendance ou néant]. Le locataire déclare avoir visité les lieux et les accepter dans l'état décrit à l'état des lieux annexé.

Article 2 : durée

Le présent bail est consenti pour une durée de [douze] mois à compter du [date], renouvelable par tacite reconduction pour la même durée, sauf congé donné par l'une des parties dans les formes prévues à l'article 8.

Article 3 : loyer

Le loyer mensuel est fixé à [montant en chiffres] francs CFA ([montant en toutes lettres] francs CFA), payable d'avance le [jour] de chaque mois par [espèces contre reçu, mobile money ou virement]. Tout versement donne lieu à la remise immédiate d'un reçu daté, numéroté et signé par le bailleur.

Article 4 : caution et avance sur loyer

Le locataire verse à la signature une caution de garantie de [montant] francs CFA, correspondant à [nombre] mois de loyer, ainsi qu'une avance sur loyer de [montant] francs CFA couvrant les mois de [mois] à [mois]. La caution ne constitue pas un loyer et ne peut être imputée sur les derniers mois d'occupation.

Article 5 : restitution de la caution

La caution est restituée au locataire dans un délai de [trente] jours à compter de l'état des lieux de sortie et de la remise des clés, déduction faite des loyers restant dus et du coût des réparations locatives constatées contradictoirement, justificatifs à l'appui.

Article 6 : charges et réparations

Les factures d'eau et d'électricité sont à la charge du [locataire ou bailleur]. Le locataire supporte l'entretien courant et les réparations locatives. Le bailleur supporte les grosses réparations, notamment la toiture, la structure, la plomberie encastrée et l'installation électrique principale.

Article 7 : obligations du locataire

Le locataire s'engage à jouir paisiblement des lieux, à ne pas les affecter à un usage autre que l'habitation, à ne pas y réaliser de travaux modifiant la structure sans accord écrit, et à ne pas sous-louer ni céder le présent bail sans l'autorisation écrite du bailleur.

Article 8 : congé

Chaque partie peut mettre fin au bail moyennant un préavis écrit de [trois] mois, remis en main propre contre décharge ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Article 9 : état des lieux

Un état des lieux contradictoire est dressé à l'entrée et à la sortie, signé des deux parties. Il est annexé au présent contrat et en fait partie intégrante.

Signature

Fait à [ville], le [date], en [deux] exemplaires originaux, chaque partie reconnaissant en avoir reçu un. Précédé de la mention lu et approuvé, suivi de la signature du bailleur et de celle du locataire.

Deux réflexes qui coûtent une minute et évitent des mois de procédure : faites parapher chaque page par les deux parties, pas seulement la dernière, et gardez votre exemplaire ailleurs que dans le logement loué.

Cinq clauses qui doivent vous faire hésiter

Certains baux circulent de main en main depuis vingt ans et contiennent des clauses qui ne tiendraient pas devant un juge. Les repérer avant de signer vous évite d'avoir à les contester après.

• La caution reste acquise au bailleur en cas de départ anticipé. Une caution est une garantie destinée à couvrir des dégâts ou des impayés, pas une pénalité automatique. Cette clause transforme une garantie en sanction.
• Le bailleur peut réviser le loyer à tout moment. Dans un bail à durée déterminée, le loyer est fixé pour la période convenue. Une clause de révision sans plafond, sans indice et sans préavis vous expose à une hausse le mois suivant votre installation.
• Aucun état des lieux ne sera établi. C'est la clause préférée des bailleurs qui comptent retenir votre caution. Sans point de départ écrit, toute dégradation constatée à la sortie vous sera attribuée.
• Le locataire supporte toutes les réparations sans exception. Cela reviendrait à vous faire payer la toiture, les murs porteurs et la canalisation encastrée. Exigez la distinction entre entretien courant et grosses réparations.
• Le locataire renonce à tout recours. Une renonciation générale, rédigée à l'avance et sans contrepartie, n'a aucune valeur sérieuse. Sa seule fonction est de vous dissuader de réclamer.

Si le bailleur refuse de retirer l'une de ces clauses, c'est déjà une information sur la relation qui vous attend. Nos articles sur la caution et l'avance et sur les arnaques à la location détaillent les autres signaux d'alerte à connaître avant de verser le moindre franc.

Faut-il enregistrer le bail aux impôts ?

L'enregistrement d'un bail auprès du centre des impôts est une formalité fiscale qui donne au contrat une date certaine et le rend opposable aux tiers. En pratique, très peu de baux d'habitation sont enregistrés au Cameroun, et cette absence ne rend pas le contrat nul entre les parties. Mais un bail enregistré est nettement plus difficile à contester.

La démarche se fait au centre des impôts dont dépend le logement. Vous présentez l'original du contrat accompagné de trois photocopies, un timbre fiscal étant apposé sur chaque page de chaque exemplaire. L'agent porte au verso les mentions d'enregistrement puis vous restitue les exemplaires. Prévoyez le coût des timbres et les droits calculés sur le loyer annuel, et faites confirmer les montants au guichet, car ils évoluent.

Deux cas où la formalité cesse d'être un luxe : le bail professionnel ou commercial, où l'enregistrement pèse dans vos rapports avec l'administration et vos partenaires, et le bail de longue durée portant sur un loyer élevé, où le montant en jeu justifie largement quelques milliers de francs de timbres.

Ce qu'il faut retenir

• Le bail verbal est valable, mais il ne se prouve pas. L'écrit ne crée pas votre droit, il le rend défendable.
• Huit mentions suffisent : identités, désignation du logement, loyer, caution et avance séparées, durée, délai de restitution, charges et préavis.
• L'état des lieux d'entrée, signé et photographié, protège davantage votre caution que toutes les clauses du contrat.
• Refusez les clauses qui suppriment l'état des lieux, autorisent une révision libre du loyer ou transforment la caution en pénalité.
• L'enregistrement aux impôts reste facultatif pour l'habitation, mais il donne au bail une date certaine et une force que rien d'autre ne remplace.

Avant de signer, vérifiez aussi que le loyer demandé correspond au marché de votre quartier. Notre article sur le prix d'un studio à Douala et à Yaoundé donne les fourchettes constatées, et Geloka affiche les annonces avec le loyer, le quartier et les conditions d'entrée directement dans la fiche, sans passer par un intermédiaire.