Expulsion au Cameroun : la procédure légale et ce que le bailleur n'a pas le droit de faire

Serrure changée pendant votre absence, compteur d'électricité déposé, affaires sorties dans la cour : au Cameroun, ces scènes sont courantes et presque toujours illégales. Un bailleur qui procède ainsi ne récupère pas son logement, il commet une infraction.

Voici ce que la loi autorise réellement, la procédure que le bailleur doit suivre du début à la fin, les quatre conditions qui font basculer un impayé dans le pénal, et ce que vous pouvez faire si on vous met dehors sans jugement.

Un bailleur ne peut pas vous expulser lui-même

Le bailleur doit à son locataire la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail. Cette obligation ne disparaît pas parce que le loyer n'est plus payé. Tant qu'aucune décision de justice n'a résilié le bail, vous êtes un occupant légitime, même débiteur.

Se faire justice soi même expose le bailleur. L'article 299 du Code pénal camerounais réprime la violation de domicile, définie comme l'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui contre sa volonté. Un bailleur qui pénètre chez son locataire sans son accord, ou qui refuse d'en sortir, entre dans le champ de ce texte. Couper l'eau ou l'électricité, condamner l'accès, déplacer les meubles : ce sont des voies de fait, et le juge peut ordonner leur cessation immédiate ainsi que des dommages et intérêts.

Le raisonnement vaut dans les deux sens. Un bailleur pressé qui court circuite la procédure se retrouve souvent en position de défendeur, à devoir indemniser le locataire qu'il voulait chasser.

La procédure légale, étape par étape

Récupérer un logement occupé passe par le juge. Il n'existe pas de raccourci.

Étape	Qui agit	Ce qui se passe
1. Mise en demeure	Le bailleur	Sommation écrite de payer les loyers dus ou de libérer les lieux, remise contre décharge ou par voie d'huissier
2. Assignation	L'huissier	Si la mise en demeure reste sans effet, le locataire est assigné devant la juridiction compétente
3. Audience	Le juge	Le bailleur doit chiffrer les loyers échus et produire les relevés des versements déjà effectués
4. Décision	Le tribunal	Résiliation du bail, condamnation aux arriérés et ordre d'expulsion
5. Commandement	L'huissier	Commandement d'avoir à libérer les locaux, puis exécution de l'expulsion

Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, c'est à dire une clause prévoyant qu'il se résilie de plein droit en cas d'impayé, le juge des référés est compétent pour en constater la résiliation et ordonner l'expulsion. La procédure est plus rapide, mais elle reste une procédure judiciaire.

Ce que le bailleur doit prouver

C'est le point que les bailleurs négligent le plus, et il fait perdre des dossiers. La juridiction attend que le montant réclamé soit chiffré et étayé : le bailleur doit verser au dossier les relevés des versements récemment effectués par le locataire. Sans cette preuve, la demande de paiement des arriérés est déclarée injustifiée.

La conséquence pratique est symétrique. Pour le locataire, chaque reçu conservé est une pièce qui réduit la dette réclamée. Pour le bailleur, l'habitude de délivrer des reçus numérotés et datés est ce qui rend sa créance démontrable le jour de l'audience. C'est l'une des raisons pour lesquelles nous insistons sur les mentions du contrat de bail.

La filouterie de loyers : les quatre conditions de l'article 322-1

Le Code pénal du 12 juillet 2016 a créé une infraction spécifique. L'article 322-1 punit de six mois à trois ans d'emprisonnement et d'une amende de 100 000 à 300 000 francs CFA, ou de l'une de ces deux peines seulement, le locataire d'un immeuble bâti ou non bâti, dûment enregistré, qui, redevable de deux mois de loyer, n'a ni payé ce loyer ni libéré les lieux un mois après mise en demeure de payer ou de déguerpir. En cas de condamnation, le tribunal ordonne en outre l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef.

Ce texte est souvent brandi de travers. Ses conditions sont cumulatives : il en manque une, et l'infraction n'est pas constituée.

• Un bail dûment enregistré. C'est la condition la plus filtrante. La grande majorité des baux d'habitation camerounais ne sont pas enregistrés aux impôts, ce qui ferme la porte du pénal au bailleur.
• Deux mois de loyer dus. Un mois d'impayé ne suffit pas.
• Une mise en demeure de payer ou de déguerpir. Elle doit être établie, donc écrite et traçable.
• Un mois écoulé depuis cette mise en demeure, sans paiement ni libération des lieux.

Un locataire qui ne paie pas son loyer n'est donc pas automatiquement coupable de filouterie. Il l'est lorsque ces quatre conditions sont réunies. L'article 322-2 vise par ailleurs, sous les mêmes peines, le locataire qui dégrade les locaux ou les équipements loués en quittant les lieux.

Pour le bailleur, la leçon est directe : l'enregistrement du bail au centre des impôts, souvent considéré comme une formalité inutile, est précisément ce qui ouvre la voie pénale. Pour le locataire, elle l'est tout autant : un bail enregistré vous protège mieux, mais il vous expose aussi davantage en cas d'impayé prolongé.

Si on vous expulse sans jugement

Une expulsion sans décision de justice est une voie de fait. Vous n'êtes pas démuni, à condition d'agir vite et de constituer une preuve.

• Constatez immédiatement. Photographiez la serrure changée, le compteur déposé, vos affaires déplacées, avec la date. Un constat d'huissier est la pièce la plus solide si vous pouvez en financer un.
• Faites établir un témoignage. Voisins, gardien, chef de bloc : recueillez des attestations écrites avec les numéros de CNI.
• Signalez. Une main courante ou une plainte au commissariat du ressort donne une date officielle aux faits, même si aucune suite pénale n'est engagée.
• Saisissez le juge des référés. C'est la procédure d'urgence. Elle permet d'obtenir la remise en état et la réintégration dans les lieux, ainsi que des dommages et intérêts.
• Ne cassez rien pour rentrer. Reprendre possession par la force vous ferait perdre le bénéfice de votre position. Laissez le juge trancher.

Si le litige porte sur votre caution plutôt que sur votre maintien dans les lieux, notre article sur la caution et l'avance détaille comment la récupérer.

Ce qu'il faut retenir

• Tant qu'aucun jugement n'a résilié le bail, vous êtes un occupant légitime, même en retard de loyer.
• La procédure comporte cinq étapes : mise en demeure, assignation par huissier, audience, décision, commandement de libérer. Aucune ne peut être sautée.
• Le bailleur qui réclame des arriérés doit les chiffrer et produire les relevés de versements, faute de quoi sa demande est rejetée.
• La filouterie de loyers de l'article 322-1 suppose quatre conditions cumulatives, dont un bail dûment enregistré. Sans enregistrement, pas de poursuite pénale.
• Face à une expulsion sans jugement : photographier, faire constater, signaler, saisir le juge des référés, et ne rien forcer.

Le meilleur moment pour éviter tout cela reste la signature. Un bail écrit, des reçus numérotés et un état des lieux règlent la plupart des litiges avant qu'ils n'existent. Sur Geloka, chaque annonce affiche le loyer, le quartier et les conditions d'entrée, avec un contact direct au bailleur.