Modèle de certificat de vente de terrain au Cameroun : le texte à recopier

Le certificat de vente est le document le plus recopié du foncier camerounais, et le plus souvent mal rédigé. Une feuille manuscrite avec deux noms, un prix et trois signatures : c'est ce que des milliers d'acheteurs conservent comme unique trace d'une transaction à plusieurs millions de francs.

Voici le texte complet d'un certificat de vente correctement rédigé, les mentions sans lesquelles il ne vaut rien, les pièces à y annexer, et ce que change la réforme foncière entrée en vigueur le 1er avril 2026.

Avant de recopier quoi que ce soit

Un certificat de vente est un acte sous seing privé. Il établit qu'une transaction a eu lieu entre deux personnes, à une date donnée, pour un prix donné. Il ne transfère aucune propriété et n'en constitue aucune preuve.

Au Cameroun, le titre foncier reste la seule certification officielle de la propriété immobilière. Tout le reste, y compris un certificat de vente parfaitement rédigé et signé devant le chef de village, ne constitue qu'un élément de preuve dans un dossier. C'est utile, c'est même indispensable, mais il faut savoir ce que l'on tient. Nous avons détaillé cette question dans notre article sur ce que vaut vraiment un certificat de vente.

Un bon certificat de vente ne vous rend pas propriétaire. Il vous met en position de le devenir, en constituant le dossier qui appuiera votre demande d'immatriculation. Un mauvais certificat de vente vous laisse sans rien.

Ce qui a changé le 1er avril 2026

Par circulaire du 20 février 2026, le ministre des Domaines, du Cadastre et des Affaires foncières a créé deux documents qui sont entrés en application le 1er avril 2026 :

• L'ARDFC, attestation de reconnaissance des droits fonciers coutumiers. Elle s'adresse aux communautés coutumières et familiales, à leurs membres et aux détenteurs de droits fonciers coutumiers qui occupent ou exploitent une dépendance du domaine national.
• L'AJPTER, attestation de jouissance paisible d'un terrain. Elle est ouverte aux citoyens camerounais justifiant d'une mise en valeur démontrable depuis au moins cinq ans et d'une occupation paisible au sein d'une communauté villageoise ou familiale.

Ces deux attestations sont délivrées par les chefs traditionnels de troisième degré, autrement dit les chefs de village, dans les limites de leur territoire de compétence. La procédure est encadrée : dépôt du dossier contre récépissé, quinze jours d'examen, vérifications sur le terrain, avis d'un comité élargi, puis signature et remise de l'attestation.

Deux limites importantes. Ces attestations ne concernent ni les terres vierges, ni les parcelles libres de toute occupation ou non mises en valeur : il faut occuper et avoir mis en valeur. Et elles ne sont pas des titres de propriété. Le ministère les présente comme un commencement de preuve d'occupation ou d'exploitation, c'est à dire une étape intermédiaire vers le titre foncier, qui reste seul à certifier la propriété.

Concrètement, si vous achetez un terrain non titré aujourd'hui, votre dossier ne se limite plus au certificat de vente. Demandez au vendeur s'il détient une ARDFC ou une AJPTER, et prévoyez de constituer la vôtre après l'achat. C'est ce qui séparera, dans quelques années, les dossiers solides des liasses de papiers manuscrits.

Les mentions qui rendent un certificat recevable

Un certificat de vente contesté est examiné mention par mention. Voici celles qui font la différence.

Mention	Ce qu'il faut écrire	Ce qui arrive sans elle
Identité complète des parties	Noms, prénoms, date et lieu de naissance, filiation, numéro de CNI, adresse et téléphone	Impossible d'identifier le vendeur des années plus tard, ou de le distinguer d'un homonyme de la famille
Désignation du terrain	Village, lieu-dit, superficie en mètres carrés, limites parcelle par parcelle avec le nom des voisins	Le litige porte sur l'emprise réelle, et personne ne peut trancher
Origine de propriété	Comment le vendeur détient le terrain : héritage, achat antérieur, attribution coutumière, avec les dates	Rien ne prouve que le vendeur avait le droit de vendre
Prix et modalités	Montant en chiffres et en lettres, échelonnement s'il y en a, mode de paiement	Le prix est contesté, ou le vendeur nie avoir été payé en totalité
Date et lieu	Date en toutes lettres, lieu de signature	L'antériorité devient indémontrable en cas de double vente
Témoins	Au moins deux, avec nom, CNI et signature, choisis hors de la famille du vendeur	Personne ne peut confirmer la transaction si le vendeur décède ou se rétracte
Visa du chef	Nom du chef, degré de la chefferie, cachet et signature	Le dossier perd l'ancrage local qui appuie toute demande d'immatriculation
Nombre d'exemplaires	Un par partie, un pour le chef, un pour le dossier	Une seule copie circule, et elle disparaît au moment du litige

Modèle de certificat de vente de terrain

Recopiez la structure ci-dessous et remplacez les mentions entre crochets. Rédigez à l'encre, sans rature, et paraphez chaque page.

En-tête

CERTIFICAT DE VENTE DE TERRAIN. Nous soussignés, dont les identités et qualités suivent, avons convenu de ce qui suit.

Le vendeur

Monsieur ou Madame [nom et prénoms], né le [date] à [lieu], fils ou fille de [nom du père] et de [nom de la mère], titulaire de la carte nationale d'identité numéro [numéro] délivrée le [date] à [lieu], domicilié à [adresse], téléphone [numéro], ci-après désigné le vendeur.

L'acheteur

Monsieur ou Madame [nom et prénoms], né le [date] à [lieu], fils ou fille de [nom du père] et de [nom de la mère], titulaire de la carte nationale d'identité numéro [numéro] délivrée le [date] à [lieu], domicilié à [adresse], téléphone [numéro], ci-après désigné l'acheteur.

Article 1 : désignation du terrain

Le vendeur cède à l'acheteur une parcelle de terrain sise au village [village], lieu-dit [lieu-dit], arrondissement de [arrondissement], département de [département], région [région], d'une superficie de [surface] mètres carrés, limitée comme suit : au nord par [nom du voisin ou repère], au sud par [nom du voisin ou repère], à l'est par [nom du voisin ou repère], à l'ouest par [nom du voisin ou repère]. Un croquis de la parcelle est annexé au présent certificat et en fait partie intégrante.

Article 2 : origine de propriété

Le vendeur déclare détenir ladite parcelle par [héritage de feu (nom), achat auprès de (nom) suivant certificat de vente du (date), attribution coutumière de la chefferie de (village)], et affirme en avoir la libre disposition.

Article 3 : prix et paiement

La présente vente est consentie au prix de [montant en chiffres] francs CFA ([montant en toutes lettres] francs CFA), que le vendeur reconnaît avoir reçu de l'acheteur [intégralement ce jour, ou selon l'échéancier suivant : (détail)], par [espèces, mobile money, virement], et dont quittance lui est donnée par le présent acte.

Article 4 : entrée en jouissance

L'acheteur entre en jouissance de la parcelle à compter du [date]. Le vendeur s'engage à lui en remettre la libre possession, sans occupation ni culture de tiers.

Article 5 : garanties du vendeur

Le vendeur déclare et garantit que la parcelle est libre de toute hypothèque, de tout litige, de toute revendication familiale et de toute vente antérieure. Il s'engage à défendre l'acheteur contre toute réclamation ultérieure et à l'assister dans les démarches d'immatriculation.

Article 6 : frais

Les frais liés à la présente transaction, notamment le bornage, l'établissement des actes et la procédure d'immatriculation, sont à la charge de [l'acheteur ou du vendeur].

Article 7 : témoins et autorité coutumière

Ont assisté à la présente transaction et y apposent leur signature : premier témoin [nom, CNI, téléphone], second témoin [nom, CNI, téléphone]. Le présent certificat est visé par [nom du chef], chef de [degré] degré du village [village], qui atteste que la parcelle relève de sa chefferie.

Signature

Fait à [lieu], le [date en toutes lettres], en [quatre] exemplaires originaux remis respectivement au vendeur, à l'acheteur, à la chefferie et au dossier d'immatriculation. Chaque partie fait précéder sa signature de la mention lu et approuvé.

Les pièces à annexer

Le certificat seul reste une feuille. Ce qui en fait un dossier, ce sont les annexes.

• Le croquis de la parcelle avec ses limites et ses dimensions, signé des deux parties.
• Les photocopies des CNI du vendeur, de l'acheteur et des deux témoins.
• L'attestation du chef confirmant que la parcelle relève de sa chefferie.
• Le certificat de vente antérieur, si le vendeur a lui même acheté le terrain.
• L'ARDFC ou l'AJPTER, si le vendeur en détient une depuis avril 2026.
• Les reçus de chaque versement, datés et signés, si le paiement est échelonné.
• Des photographies datées de la parcelle et de ses bornes.

Cinq erreurs qui rendent le document inutile

• Ne pas décrire les limites. Une superficie sans limites nommées ne permet de localiser aucune parcelle. C'est la première cause de litige de bornage.
• Prendre les témoins dans la famille du vendeur. Le jour où la succession conteste la vente, vos deux témoins sont dans le camp d'en face.
• Payer sans reçu intermédiaire. Un paiement échelonné sans reçu par versement se transforme en dette contestée à mi parcours.
• Rédiger un seul exemplaire. S'il est chez le vendeur, vous n'avez rien. S'il brûle, tout le monde a perdu.
• Ne pas vérifier l'origine de propriété. Un vendeur qui ne peut pas dire comment il détient le terrain ne peut pas vous le transmettre. Notre article sur l'achat d'un terrain non titré détaille les vérifications à mener avant de signer.

Ce qu'il faut retenir

• Le certificat de vente prouve une transaction, pas une propriété. Le titre foncier reste la seule certification officielle.
• Huit mentions font la différence : identités complètes, désignation avec limites, origine de propriété, prix, date, témoins extérieurs, visa du chef, nombre d'exemplaires.
• Depuis le 1er avril 2026, l'ARDFC et l'AJPTER délivrées par les chefs de village constituent un commencement de preuve d'occupation. Elles supposent une occupation et une mise en valeur réelles.
• Les annexes valent autant que le certificat : croquis, CNI, attestation du chef, reçus, photographies.
• Quatre exemplaires, paraphés page par page, conservés en quatre endroits différents.

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